Mon financement
La question du financement d’un projet immobilier qu’il soit en VEFA aussi appelé « sur plan » ou dans l’ancien est incontournable quand vous souhaitez accéder à la propriété. Pour habiter ou investir, en fonction de votre situation il existe de nombreuses solutions qui vous permettront de financer avec ou sans apport personnel, votre projet immobilier neuf. Promofar vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet immobilier en VEFA. De l’apport personnel en passant par les prêts classiques et aides complémentaires, Promofar vous présente les différentes possibilités de financer votre achat immobilier neuf sur plan.
QUELS SONT LES DIFFÉRENTS TYPES DE CRÉDIT ?
Pour finaliser votre projet d’achat immobilier neuf, vous devez souscrire un prêt. De l’apport personnel en passant par les prêts classiques et aides complémentaires, Promofar détaille pour vous les différents emprunts que votre banquier ou courtier vous proposera pour financer votre achat immobilier.
1 / Le prêt classique amortissable
Il s’agit d’un prêt dont le remboursement du capital emprunté est étalé dans le temps. Pendant la durée du prêt vous remboursez une part du capital assujettis d’intérêts. Le taux d’intérêt est déterminé lors de la signature du crédit et il est additionné au montant du capital emprunté. La somme est divisée par le nombre de mensualités pour obtenir des échéances d’un montant identique tout au long de la durée du prêt. Le détail des paiements mensuels ainsi que la part des intérêts et du capital sont précisés dans le tableau d’amortissement remis par votre banquier lors de la contractualisation du prêt.
Le prêt classique amortissable financera tout ou partie de votre achat en VEFA depuis les appels de fonds jusqu’aux sommes bloquées pour la levée des réserves à la livraison de votre bien neuf acheté en VEFA. Pour rappel un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
2 / Le prêt relais
C’est un emprunt de courte durée, il est conclu pour une durée maximum de deux ans. C’est un crédit destiné aux propriétaires. Il s’agit d’une avance financière basée sur la valeur du bien à vendre. Le prêt relais vous permet d’acheter votre futur bien immobilier en attendant la vente de votre logement actuel.
Le montant du prêt correspond environ à 70% de la valeur du bien mis en vente.
Véritable gain de temps pour concrétiser votre projet d’achat immobilier, retenez que la réussite d’une opération immobilière en prêt relais est conditionnée à l’estimation de votre bien. N’hésitez pas à faire faire plusieurs estimations.
Pour rappel un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
3 / Le prêt in fine
Le prêt in fine se caractérise par un remboursement des intérêts tout au long du la durée du prêt. Le capital quant à lui ne se rembourse qu’en une seule fois, lors de la dernière mensualité. Afin de reconstituer le capital emprunté à la fin du prêt, vous devrez dès le remboursement des intérêts, verser sur un produit de placement rémunéré, les mensualités équivalentes.
Le prêt in fine demande de disposer d’un apport important, environ 30% du montant emprunté. Le prêt in fine bénéficie d’avantages fiscaux, comme la déduction des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers, il est à favoriser pour votre investissement locatif. Le prêt in fine vous permet de réduire la valeur fiscale des parts de votre SCI tout en maintenant la valeur des parts. Enfin le prêt in fine vous permet de sortir de l’assiette IFI (Impôt sur la fortune immobilire), votre bien. En effet l’administration fiscale considère que l’assiette de votre patrimoine immobilier ne s’agrandit pas tant que vous ne remboursez pas le capital.
Pour rappel un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
4 / Le prêt lissé
Le prêt lissé ou prêt à palier vous permet d’obtenir des mensualités uniques et constantes. Un prêt attractif et sécurisant quand votre achat immobilier nécessite plusieurs crédits complémentaires au prêt aidé (PTZ, PAS). Cela génère une accumulation des lignes de crédits et des fluctuations au niveau de vos mensualités.
Le prêt lissé appelé aussi prêt à palier consiste à regrouper les prêts de manière à n’avoir plus qu’une seule ligne de crédit. Il a l’avantage de vous permettre de maitriser votre taux d’endettement et il offre une excellente solution de gestion budgétaire grâce à un montant de remboursement constant.
Pour rappel un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
5 / Le PEL
Le PEL (Plan Epargne Logement) ou CEL (Compte Epargne Logement)
sont des produits d’épargne réglementée. Sans aucune condition d’âge il est possible de souscire un PEL et/ou CEL au nom de chaque membre de votre famille. Ils ont pour vocation de vous permettre de constituer un apport personnel et d’accéder à des prêts aux taux préférentiels, lors de votre achat immobilier. Cumulables, ils donnent accès au Prêt Épargne Logement.
Quels sont la différence entre un PEL et un CEL ?
Vérifié le 11/09/2020 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre).
Taux et conditions en vigueur pour un compte PEL / CEL ouvert entre août 2016 et fin 2017.
| PEL | CEL | |
| Durée minimum d’épargne avant de pouvoir emprunter | 4 ans | 18 mois |
| Versement initial | 225€ | 300€ |
| Versement annuel minimum | 540€ | 75€ |
| Plafond | 61 200€ | 15 300€ |
| Rémunération de l’épargne | 1% | 0,25% |
| Retrait partiel des fonds | Non | Oui sous condition d’un solde de 300 € après retrait |
| Prêt maximum accordé | 92 000€ | 23 000€ |
| Prime d’État maximale | 1 000€ | 1 144€ |
| Durée du prêt | De 2 à 15 ans | De 2 à 15 ans |
6/ Le PTZ
Le PTZ est une aide financière destinée à faciliter l’accession à la propriété.
Dans les zones tendues : A, A bis et B1 le prêt à taux zéro est dédié à l’immobilier neuf et peut financer jusqu’à 40% du montant total de votre projet.
Pour les zones B2 et C, le PTZ peut financer jusqu’à 20% du montant total de votre projet. Il permet de réaliser des économies et augmente votre capacité de financement.
Pour bénéficier du prêt à taux zéro vous devez remplir plusieurs conditions :
– Votre achat immobilier doit constituer votre résidence principale.
– Vous devez souscrire un ou plusieurs prêts complémentaires au PTZ
– Votre achat neuf doit se situer dans les zones A, A bis, B1 pour B2 et C
– Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 2 ans
– Vos revenus ne doivent pas excéder certains plafonds de ressources. La zone géographique du bien et la composition de votre foyer sont pris en compte.
Pour connaitre le type de zone de votre commune
Tableau des montants maximum du PTZ suivant la zone de votre bien et la composition de votre foyer
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis et A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 personne | 60 000€ | 54 000€ | 22 000€ | 20 000€ |
| 2 personnes | 84 000€ | 75 600€ | 30 800€ | 28 000€ |
| 3 personnes | 102 000€ | 92 000€ | 37 400€ | 34 000€ |
| 4 personnes | 120 000€ | 108 000€ | 44 000€ | 40 000€ |
| 5 personnes | 138 000€ | 124 400€ | 50 600€ | 46 000€ |
Tableau des plafonds de ressources pour obtenir un PTZ suivant la zone de votre bien et la composition de votre foyer.
| Nombre d’occupants sous votre toit | Zone A bis et A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 personne | 37 000€ | 30 000€ | 27 000€ | 24 000€ |
| 2 personnes | 51 800€ | 42 000€ | 37 800€ | 33 600€ |
| 3 personnes | 62 900€ | 51 000€ | 45 900€ | 40 800€ |
| 4 personnes | 74 000€ | 60 000€ | 54 000€ | 48 000€ |
| 5 personnes | 85 100€ | 69 000€ | 62 100€ | 55 200€ |
| 6 personnes | 96 200€ | 78 000€ | 70 200€ | 62 400€ |
| 7 personnes | 107 300€ | 87 000€ | 78 300€ | 69 600€ |
| 8 personnes | 118 400€ | 96 000€ | 86 400€ | 76 800€ |
Pour connaitre les conditions de remboursement de votre PTZ
pour un logement neuf, l’ANIL (l’Agence Nationale pour
l’Information sur le Logement)
LE PTZ ET LES FINANCEMENTS COMPLÉMENTAIRES
Le Prêt à Taux Zéro doit faire l’objet d’un ou plusieurs prêts complémentaires :
- Prêt d’Accession Sociale (PAS)
- Prêt conventionné
- Prêt bancaire immobilier
- Prêt d’épargne logement PEL
- Prêt à 1% logement ou 1% patronal
Pour rappel un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Nos équipes vous accompagnent pas à pas dans votre projet immobilier neuf et son financement.
Le Prêt Action Logement est un prêt règlementé qui vous permet de financer en partie l’achat en VEFA de votre résidence principale. Il s’agit de l’ancien 1% logement. Seuls les logements neufs ou en accession sociale, répondant aux normes énergétiques en vigueurs sont éligibles.
Le Prêt Action Logement est cumulable avec d’autres prêts.
Il est soumis à conditions et il est octroyé sous réserve de l’accord de l’employeur et d’Action Logement.
L’employeur peut limiter l’octroi du prêt et le rendre prioritairement accessible aux salariés en situation de mobilité professionnelle, aux primo-accédant, aux salariés en situation de handicap…)
Action Logement propose un taux réduit 0,5% hors assurance obligatoire (TAEG moyen 2021 : 1,83%). Le prêt peut être accordé pour un montant maximum de 40 000€ dans la limite de 40% du coût total de l’opération immobilière.
La durée est libre dans la limite maximum de 25 ans.
Pour bénéficier de ce prêt vous devez être salarié ou préretraité d’une entreprise du secteur privée non agricole d’au moins 10 salariés. Les salariés du secteur agricole peuvent bénéficier sous conditions, du prêt Agri-Accession.
| Nombre d’occupants sous votre toit | Zone A bis et A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 personne | 37 000€ | 30 000€ | 27 000€ | 24 000€ |
| 2 personnes | 51 800€ | 42 000€ | 37 800€ | 33 600€ |
| 3 personnes | 62 900€ | 51 000€ | 45 900€ | 40 800€ |
| 4 personnes | 74 000€ | 60 000€ | 54 000€ | 48 000€ |
| 5 personnes | 85 100€ | 69 000€ | 62 100€ | 55 200€ |
| 6 personnes | 96 200€ | 78 000€ | 70 200€ | 62 400€ |
| 7 personnes | 107 300€ | 87 000€ | 78 300€ | 69 600€ |
| 8 personnes | 118 400€ | 96 000€ | 86 400€ | 76 800€ |
Retenez que le Prêt Action Logement est financé par les cotisations versées par l’employeur auprès d’un organisme collecteur.
Le prêt action logement est considéré comme un apport personnel.
Pour rappel un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
7 / Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) est un prêt accordé sous conditions de ressources. Il offre un taux d’intérêt avantageux aux futurs acquéreurs de leur résidence principale ainsi qu’aux propriétaires qui font des travaux dans leur logement. Pour obtenir un PAS vos ressources doivent être inférieures à un certain plafond, qui varie en fonction de la composition de votre foyer et de la localisation du bien.
| Nombre d’occupants sous votre toit | Zone A bis et A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 personne | 37 000€ | 30 000€ | 27 000€ | 24 000€ |
| 2 personnes | 51 800€ | 42 000€ | 37 800€ | 33 600€ |
| 3 personnes | 62 900€ | 51 000€ | 45 900€ | 40 800€ |
| 4 personnes | 74 000€ | 60 000€ | 54 000€ | 48 000€ |
| 5 personnes | 85 100€ | 69 000€ | 62 100€ | 55 200€ |
| 6 personnes | 96 200€ | 78 000€ | 70 200€ | 62 400€ |
| 7 personnes | 107 300€ | 87 000€ | 78 300€ | 69 600€ |
| 8 personnes | 118 400€ | 96 000€ | 86 400€ | 76 800€ |
L’année de référence prise en compte est l’année N-2, par exemple si vous faites votre demande de prêt en 2022, l’année de référence sera 2020. Le Prêt d’Accession Sociale est accordée pour une durée comprise entre 5 et 30 ans. Le PAS peut couvrir jusqu’à 100% du coût total de votre projet. Notez que les frais de notaires, d’hypothèques et frais de dossier ne pourront pas être couverts par le PAS. Vous avez le choix entre un PAS à taux fixe ou révisable. Le taux varie selon les établissements de crédits conventionnés avec l’État. Le taux ne peut pas dépasser un certain plafond.
| Type de taux | Durée du prêt à partir du 01.07.2021 | Taux maximum |
| Fixe | Inférieur ou égale à 12 ans | 2,35% |
| Fixe | Comprise entre 12 et 15 ans | 2,55% |
| Fixe | Comprise entre 15 et 20 ans | 2,70% |
| Fixe | Supérieur à 20 ans | 2,80% |
| Variable ou révisable | Quelle que soit la durée | 2,35% |
Source Agence Nationale pour l’Information sur le Logement
Les taux sont gérés pars la SGFGAS et sont soumis à révision
Votre PAS peut être complété avec un PTZ (Prêt à Taux Zéro), un PEL (Plan Épargne Logement, un PAL (Prêt Action Logement)
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Comment financer son achat immobilier neuf ?
La question du financement d’un projet immobilier qu’il soit en VEFA aussi appelé « sur plan » ou dans l’ancien est incontournable quand vous souhaitez accéder à la propriété.
Pour habiter ou investir, en fonction de votre situation il existe de nombreuses solutions qui vous permettront de financer avec ou sans apport personnel, votre projet immobilier neuf.
Promofar vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet immobilier en VEFA. De l’apport personnel en passant par les prêts classiques et aides complémentaires, Promofar vous présente les différentes possibilités de financer votre achat immobilier neuf sur plan.
QU’EST CE QU’UN APPORT PERSONNEL ?
L’apport personnel est une somme d’argent disponible dont vous disposez et que vous pouvez utiliser pour votre achat immobilier neuf.
L’apport personnel est souvent le fruit d’une épargne accumulé durant quelques années d’économies au travers d’un PEL (Plan Épargne Logement) ou bien d’un placement. L’apport personnel peut être constitué d’une somme provenant de la revente d’un autre bien ou d’un héritage ou d’une donation.
Si vous bénéficiez de prêts aidés (PTZ, PEL) les remboursements seront pris en compte pour calculer votre capacité d’endettement.
CAPACITÉ D’EMPRUNT, DE QUOI S’AGIT-IL ?
Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier neuf, il est indispensable de faire le point sur votre aptitude à rembourser les échéances d’un prêt, il s’agit de la capacité d’emprunt.
La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée, en fonction de vos revenus financiers et de vos charges.
Elle est déterminée en fonction, des revenus du ménage et des frais fixes du ménage (impôts, assurances, crédits…)
Pour connaitre sa capacité d’emprunt, la règle de calcul est :
Capacité d’emprunt = (revenus – charges)*35%
Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent limiter à 25 ans la durée des crédits immobiliers qu’elles accordent aux particuliers, et veiller à ce que le taux maximum d’endettement ne dépasse pas 35% des revenus des emprunteurs, assurance comprise, contre 33% auparavant.
Les conditions d’octroi des crédits immobiliers sont révisés périodiquement par le Haut Conseil de Stabilité Financière afin d’éviter le surendettement des ménages.
Le taux de 35% est un indicateur qui permet de déterminer le montant des mensualités adaptés au remboursement du prêt.
Disposer d’un apport personnel d’au moins 10% du prix de votre projet immobilier neuf, permet de rassurer votre banquier sur votre faculté d’épargner. Néanmoins précisons ici que l’apport même s’il est recommandé n’est pas indispensable pour concrétiser votre projet d’achat.