La loi Pinel
Le dispositif de défiscalisation Pinel permet aux contribuables français d’acheter un logement neuf et de réduire leurs impôts sur les revenus.
Notez que dès le 01/01/2023, les taux de réduction en vigueur seront réduits.
LES CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ
Pour pouvoir prétendre à ce dispositif d’investissement immobilier, vous devez remplir certaines conditions obligatoires :
1/Être résident fiscal français
2/Investir dans une zone éligible au dispositif Pinel
3/Vous engagez sur une durée de location, 6 ans au minimum, ou 9 à 12 ans.
4/Louer un logement non meublé, le bien que vous souhaitez mettre à la location
doit être impérativement vide. La location doit être non-meublée pour pouvoir
prétendre au dispositif Pinel.
5/Un loyer plafonné, dans le cadre du dispositif Pinel, la location devra être établie
suivant plusieurs éléments :
- Le coefficient multiplicateur de la zone
- Le plafond de loyer de la zone Pinel où se trouve le logement
- La surface habitable de l’appartement
À ce jour, les plafonds de loyer à respecter pour être éligible à la loi Pinel sont :
Zone
Zone A
Zone A bis
Zone B1
Zone B2 éligible
Barème du loyer par m²
13,04€
17,55€
10,51€
09,13€
Ces plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement. Ils sont revus annuellement en tenant compte de la hausse du coût de la vie.
En 2022, seuls les appartements pourront bénéficier du dispositif Pinel. Un investissement dans une maison individuelle ne pourra vous faire prétendre à une réduction d’impôt, même située dans une zone éligible.
6/Mettre en place un candidat locataire éligible suivant le barême des plafonds de ressources.
Les plafonds dépendent de la composition du foyer et de la zone dans laquelle se trouve le logement.
Ces plafonds sont revus chaque année en tenant compte de la hausse du coût de la vie.
Par exemple, si vous souhaitez louer votre logement à une personne seule, cette personne ne devra pas dépasser un certain montant de revenus et le loyer devra être adapté aux revenus de votre locataire.
Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2019) selon la zone géographique - Bail conclu en 2021 - Métropole
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Personne seule | 38 377€ | 38 377€ | 31 280€ | 28 152€ | 28 152€ |
| Couple | 57 357€ | 57 357€ | 41 772€ | 37 594€ | 37 594€ |
| + 1 personne à charge | 75 188€ | 68 946€ | 50 233€ | 45 210€ | 45 210€ |
| + 2 personnes à charge | 89 769€ | 82 586€ | 60 643€ | 54 579€ | 54 579€ |
| + 3 personnes à charge | 106 807€ | 97 766€ | 71 340€ | 64 206€ | 64 206€ |
| + 4 personnes à charge | 120 186€ | 110 017€ | 80 399€ | 72 359€ | 72 359€ |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 390€ | + 12 258€ | + 8 969 | + 8 070€ | + 8 070€ |
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
Pour les résidents des départements d’Outre-mer, des plafonds spécifiques sont mis en place.
Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2019) selon la zone géographique - Bail conclu en 2021 - Outre-mer
| Composition du foyer fiscal test | Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, La Réunion | Saint-Martin, Saint-Pierre-et- Miquelon | Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna |
| Personne seule | 28 606€ | 28 606€ | 31 099€ |
| Couple | 38 202€ | 38 202€ | 41 528€ |
| + 1 personne à charge | 45 941€ | 45 941€ | 49 941€ |
| + 2 personnes à charge | 55 461€ | 55 461€ | 60 290€ |
| + 3 personnes à charge | 65 241€ | 65 241€ | 70 923€ |
| + 4 personnes à charge | 73 527€ | 73 527€ | 79 928€ |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 8 206€ | + 8 206€ | + 8 920 |
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
L’égibilité du logement
Le dispositif de la loi Pinel a été établi par zone. L’éligibilité du logement dépend donc en grande partie de sa localisation. Le critère énergétique intervient également dans cette étape puisqu’il doit répondre à des normes optimisées. https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc
Les logements éligibles à la loi Pinel se trouvent dans des zones spécifiques. La loi a été mise en place pour favoriser les constructions de logements neufs, et inciter l’achat de biens immobilier neufs dans ces zones, dites « tendues » pour rétablir un déséquilibre entre l’offre et la demande de location. Le gouvernement a donc découpé la France en plusieurs zones allant de A à C pour re-dynamiser le marché de l’immobilier dans ces localisations précisément.
Les zones sont définies en fonction de l’importance des besoins en logements, comprenons A forte demande et C demande plus faible.
La zone A bis comprend Paris et de nombreuses communes des Yvelines, Hauts de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise.
La zone A comprend toute l’agglomération Parisienne y compris la zone A bis, la Côte d’Azur, L’agglomération genevoise française et les communes où le prix des loyers et logements sont très chers.
La zone B1 représente les grandes villes dans lesquelles le montant des loyers et le prix des biens sont élevés comme la grande couronne parisienne et certains départements d’Outre-Mer.
Les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel pour les logements anciens et neufs depuis le 31 Décembre 2018. Ces deux zones comprennent les centres villes de certaines grandes agglomérations, la grande couronne autour de Paris qui ne se trouve ni en zone A bis, A et B1, les communes de Corses qui ne sont pas en zones A ou B1 et le reste du territoire.
La raison pour laquelle ces zones ne répondent plus aux critère d’éligibilité de la loi Pinel est que l’offre est supérieure à la demande. Le dispositif est donc caduc dans ce cas.
Néanmoins, Briançon située en zone B2 a bénéficié d’une dérogation particulière qui lui a permis d’être la seule ville de tout le département des Hautes-Alpes, éligible au dispositif Pinel jusqu’au 31.12.2021.
L’ÉLIGIBILITÉ DU LOGEMENT
Le dispositif de la loi Pinel a été établi par zone. L’éligibilité du logement dépend donc en grande partie de sa localisation. Le critère énergétique intervient également dans cette étape puisqu’il doit répondre à des normes optimisées.
COMMENT FAIRE DES ÉCONOMIES AVEC LA LOI PINEL ?
Le montant du pourcentage qui sera déduit sur votre impôt est calculé à partir de la durée de la location. Si vous vous engagez sur une location de 6 ans le pourcentage déduit de votre impôt sera alors de 12% du montant investi, pour 9 ans 18% et 21% pour 12 ans.
Le principal avantage du dispositif Pinel est d’ordre fiscal offrant une réduction d’impôt allant de 12 à 21%. Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location que vous aurez choisie, 6, 9 ou 12 ans.
Tableau des taux de réduction d’impôt en fonction de votre durée d’engagement
| Durée de votre engagement | Taux de réduction d’impôt |
| Loi Pinel sur 6 ans | 12% |
| Loi Pinel sur 9 ans | 18% |
| Loi Pinel sur 12 ans | 21% |
Notez que dès le 01/01/2023, les taux de réduction en vigueur seront réduits.
Défiscaliser grâce à la loi Pinel
En suivant le modèle de défiscalisation des anciennes lois comme Duflot, la Loi Pinel se base sur le montant investi lors de l’achat de votre bien d’investissement locatif. Un pourcentage de ce montant est alors déduit de vos impôts. Le montant total du bien ne doit pas excéder 300 000 Euros ou 5 500 euros/m2 habitable.
Les économies que vous réaliserez sont calculées au prorata de votre durée d’engagement locatif en Pinel.
Comme expliqué précédemment dans les conditions d’éligibilité du logement, la durée de la location doit être au minimum de 6 ans, 9 ans ou au maximum de 12 ans. Par exemple si vous louez votre logement pour une durée de 6 ans, vous pourrez déduire 12% du prix d’achat de vos impôts. Si vous le louez 9 ans, 18% et 12 ans 21%.
ACHETER EN SCI
Lorsque vous achetez en SCI (Société Civile Immobilière, non imposable sur l’impôt société), le pourcentage de réduction des impôts est calculé au prorata des parts détenues par chacun et du montant investi. L’avantage supplémentaire est que la limite de 300 000 Euros s’applique pour chaque partie prenante.
CALCULER UN LOYER AVEC PINEL
Un logement acheté avec le dispositif Pinel doit répondre à plusieurs critères dont celui du loyer qui doit être plafonné.
Alors que veut dire plafonné plus précisément ?
Un loyer plafonné se calcule en fonction :
- de la surface habitable,
- des surfaces annexes hors stationnement,
prises en considération à 50% dans la limite de 8m2,
- prix m2 imposé par le dispositif suivant le zonage auquel
on applique un coefficient multiplicateur.
Le coefficient multiplicateur se calcule de cette manière : 0,7+19 / S (S est la surface utile du logement) / Ce coefficient est plafonné à la valeur 1,2. En premier lieu, il convient de calculer la surface utile du logement.
Pour obtenir la surface utile d’un appartement, il faut ajouter la moitié des surfaces annexes à la surface de l’habitation. Les surfaces annexes sont les terrasses, balcons et les caves. Les stationnements ne font pas partie des surfaces annexes. Le plafonnement des surfaces annexes est de 8m2.
Exemple de calcul d’un plafond de loyer Pinel :
Prenons un appartement type T2 de notre programme Harmonia situé à Gilette dans les Alpes-Martimes 06, en zone B1
T2 de 45 m2 habitable (lot A03) + terrasse 16 m2 + cave 6m2
Surface utile : 45m2+ 8m2 (plafond des surfaces annexes) = 53 m2
Calcul du coefficient multiplicateur : 19 / 53 + 0.7 = 1,058
Gilette est située en zone B1, le barême applicable est de 10,51 €/m2
Le calcul du plafond de loyer est 53m2 x 1,058 x 10,51 €/m2 soit 589 €
| Zone | Plafond mensuel du loyer Pinel 2022 |
| Zone A bis | 17,55€/m2 |
| Zone A | 13,04€/m2 |
| Zone B1 | 10,51€/m2 |
| Zone B2 & C | 9,13€/m2 |
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